现在是购买零售资产的时候了吗

根据我们在纽约市投资销售市场上看到的情况，现在确实是开始购买零售驱动房地产的时候了。最近，我们看到采购界对零售资产的需求显著增加，我们预计这一积极趋势将继续下去。在进入零售市场之前，让我们来看看更广泛的投资销售市场。

曼哈顿投资销售市场（看所有销售额超过1000万美元）在2019年第四季度销售额急剧上升的情况下，确实得到了一次机会。进入4Q19，销售量真的很受伤。今年前三季度的年化收益率产生了一条趋势线，以美元销售额计算，该年将比2018年下降35%，比2015年的峰值成交量下降61%。在4Q19中，该部门的销售额为94亿美元，使该年的销售额达到260亿美元，仅比2018年的287亿美元下降9%。这一总额比2015年的575亿美元下降了55%。四季报总额为94亿元，是13个季度以来最高的季度总额，可追溯至三季报16。

出售的房产数量也表现良好。在4Q19的曼哈顿有50个销售额超过1000万美元，使这一年的年度总额达到216。这一总数比2018年下降了11%，比2015年的周期性峰值481下降了55%。

因此，从广义上说，曼哈顿投资销售市场自2015年10月开始修正以来，已经有53个月处于修正模式。这是我们在市场上看到的最长的修正，超过了20世纪90年代初储蓄和贷款危机期间的47个月修正。然而，4Q19销售活动的激增是这些纠正动态的潜在结束的积极迹象。其他迹象表明，修正的结束可能即将来临，这是我们在办公楼销售市场以及工业销售市场上看到的积极趋势。另一个似乎即将大涨的行业似乎是零售房地产销售市场。这一部门包括零售物业、零售公寓和合作社，以及较小的混合用途资产，其中零售租金占房地产收入的最大份额。

2019年美元零售额翻了一番多，曼哈顿高达35亿美元，高于2018年14.5亿美元，大幅增长144%。是的，有一笔非常大的交易影响了每年的总交易，但关于零售市场的情绪似乎正在好转。全年出售的零售资产数量为34项，为2016年以来最高的年度总资产。这种激增的部分原因是投资界的兴趣转移。投资者越来越远离多家庭市场，并将这些资本部署到纽约市以外的多家庭资产和城市内的其他资产类别，包括零售物业。

我们根据当前发行的保密协议的数量以及在这些房产上收到的要约数量来判断投资者的情绪和胃口。随着多家庭投资者对去年6月实施的租金监管改革做出反应，并越来越担心本届立法会议可能产生的结果，这两个指标的零售资产数量都大幅上升。其他资产类别，包括零售物业，一直是多家庭空间中断的受益者。

帮助零售市场的投资者心理的另一个方面是，越来越多的投资者感到零售租金已经稳定下来，而且实际上可能很快改变方向。越来越多的投资者意识到，随着零售商意识到不想在同样相对昂贵的空间中销售和储存商品，零售商的商业方式的改变有助于提振工业最后一英里市场。这一转变表明，货物交付系统发生了明显的变化，市场参与者正在对这些变化作出反应。

出于这些原因，我们对纽约零售资产销售的未来感到鼓舞，并将继续密切监测这一充满活力的部门。