绿色办公市场办公家具市场

1.绿色环保随着人们环保意识的提高，绿色环保已成为办公家具市场的一个重要发展趋势。绿色办公家具不仅能够保护环境，还能为用户提供一个更加健康舒适的工作环境。2.智能化随着科技的不断发展。

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于绿色办公市场的问题，于是小编就整理了2个相关介绍绿色办公市场的解答，让我们一起看看吧。

文章目录：

办公家具市场
2020年上海写字楼市场回顾与展望

一、办公家具市场

随着经济的不断发展，办公家具市场也在不断扩大。办公家具是指在办公场所中使用的各种家具，包括办公桌、办公椅、文件柜、会议桌等。随着办公场所的不断更新，办公家具市场也在不断发展，成为了一个庞大的市场。

目前，办公家具市场主要分为两个方向：一是高端办公家具市场，二是中低端办公家具市场。高端办公家具市场主要服务于大型企业和政府机构，其价格昂贵，品质优良，设计独特，适合高端商务人士使用。中低端办公家具市场则主要服务于中小型企业和个人用户，价格相对较低，品质一般，设计简单实用。

办公家具市场的发展趋势

1.绿色环保

随着人们环保意识的提高，绿色环保已成为办公家具市场的一个重要发展趋势。绿色办公家具不仅能够保护环境，还能为用户提供一个更加健康舒适的工作环境。

2.智能化

随着科技的不断发展，智能化已成为办公家具市场的另一个重要发展趋势。智能办公家具可以通过智能控制系统实现自动调节、远程控制等功能，为用户提供更加便捷的使用体验。

3.定制化

定制化已成为办公家具市场的另一个重要发展趋势。随着用户需求的不断变化，定制化办公家具可以更好地满足用户的需求，提供更加个性化的服务。

办公家具市场的市场前景

办公家具市场的市场前景非常广阔。随着经济的不断发展，办公场所的不断更新，办公家具市场的需求也在不断增加。同时，随着人们对工作环境的要求不断提高，办公家具市场也在不断向高端化、智能化、定制化方向发展。

未来，办公家具市场将继续保持稳定增长态势，市场规模将不断扩大。同时，随着科技的不断发展，办公家具市场也将不断创新，为用户提供更加优质的服务。

二、2020年上海写字楼市场回顾与展望

根据CAIC监测显示， 2020Q4上海写字楼出租率、租金降幅持续收窄，呈企稳趋势，净吸纳量达十个季度峰值；租金跌幅持续收窄1个百分点，全市平均租金至7.36元/㎡/天，空置率微涨至22.5%；3个新增供应项目40.2万㎡入市，租赁需求强劲，金融业领跑超级租户租赁市场需求，前滩商务区最为活跃；2020大宗交易总成交金额约716.8亿，同比下降13.7%，内资成绝对主力。

|CAIC 市场监测

市场：受疫情和经济大环境影响，2020年全市租金和出租率为持续双降趋势，但降幅也持续收窄，至年末已呈现企稳趋势，上海办公市场的韧性在全国屈指可数；

租户：20Q4单季度净吸纳量为近十个季度最高值，且20全年总净吸纳量同比19年上升26.8%，租户活跃度甚有提高，大型优质企业的整合性搬迁为主要表现；

业主：突发疫情和市场环境的突变极大加速了业主方针对性措施的更迭，“花式”降租和提升成交佣金从租户方和中介方同时发力；绿色办公成为优质楼宇标配；

板块：前滩为2020年上海最火的商务区，超级租户集中入驻，由陆家嘴集团主导的全球城市中央活动示范区的开发建设已见成效。

一、宏观市场

疫情稳定期办公楼投资额增速大幅上涨

数据来源：统计局

年初受疫情影响，租赁市场需求减弱，业主普遍提供较大议价空间维稳出租率。年末随疫情受控，市场更加稳定，租金降幅已收窄至全年最低值；虽有不少新增供应入市，但租赁需求强劲，出租率维持稳定。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

数据来源：CAIC数据库

2020Q4上海全市甲级写字楼平均租金环比下降0.5%至7.36元/㎡/天，跌幅收窄1个百分点。核心商务区甲级写字楼租金环比下跌0.7%至每平方米每天人民币9.14元，非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下跌2个百分点至每平方米每天人民币5.78元。

二、租赁市场

租金和出租率均已企稳，净吸纳近十个季度峰值新增供应40.2万㎡，空置率微涨至22.5%

全市新增供应、净吸纳量及空置率

数据来源：CAIC数据库

▌新增供应40.2万㎡，均位于非核心商务区

据 CAIC 资产数据库监测显示，随疫情基本稳定，四季度租赁需求更为强劲，全市净吸纳量约为三季度的1.6倍，高达29.6万㎡为近十个单季度净吸纳量峰值。尤其非核心商务区净吸纳量表现突出，约占全市净吸纳量的六成，但超40万㎡的新增项目位于非核心区，推使其空置率上涨至30.4%；全市空置率则上涨0.1个百分点至22.5%。

上海2020Q4各子市场租金与空置情况

数据来源：CAIC数据库

2020Q4上海甲级写字楼市场共迎来3个新增供应项目入市，总计40.2万㎡，分别为位于浦东前滩的地标性建筑前滩中心、徐汇滨江的阳光滨江中心-南座及星扬西岸中心一期。截止目前，本季度近40万㎡的新增供应将全市甲级写字楼市场存量推升至1392万㎡。疫情背景下，2020年全市过半项目延迟入市，预计仅2021年将有约260万㎡的项目入市，去化持续升压。

▌金融业领跑超级租户行业，新兴和非核心为主力承接商务区

2020主要成交超级租户

数据来源：CAIC监测整理

从行业构成来看，金融业领跑超级租户租赁市场需求，多为满足企业整合性扩租/搬迁需求，有利于集中统一管理，提升公司整体形象。

从超级租户商务区分布看，成交近八成位于新兴商务区和非核心商务区，其中新兴商务区约九成集中在前滩商务区，成交多为服务业。

数据来源：CAIC数据库

▌重点商务区监测

2020上海最火的商务区-前滩

据《上海浦东新区总体规划暨土地利用总体规划》，世博-前滩已与陆家嘴一并列入“一主、一新、一轴、三廊、四圈”中的主城区。自2012年开始，陆家嘴集团主导前滩国际商务区的开发建设，一直致力于将其打造为全球城市中央活动区的示范区，目前来看，成果显著。

据 CAIC 监测，2020年大面积成交租户中，前滩商务区占比达45%；其中专业服务业为其成交面积占比最大的行业。

2020上海大面积成交租户商务区分布

数据来源：CAIC数据库

新兴商务区的崛起具有较强的蝴蝶效应

回顾2020，陆家嘴商务区依然是前滩租赁成交供应的主力，而其他商务区也被不同程度的吸附；其中，前滩总成交租赁面积中有28.5%来自新天地商务区的企业迁址，11.3%来自竹园商务区；南京西路和外滩商务区一共贡献了其22.8%的新增成交占比。与此同时，各商务区纷纷采取措施增强优质租户粘性，竞争激烈加剧。

2020年前滩商务区吸附成交情况

以租赁成交面积计算，数据来源：CAIC数据库

整合性迁址成交为前滩商务区重要特征

整合性迁址为2020租户动态的一大特征，于前滩商务区表现尤为突出。一方面受疫情和经济大环境影响，各企业将缩减租赁成本作为应对调整，据CAIC重点商务区监测，迁址至前滩商务区前，统计租户的平均租金为9.2元/㎡/天，而迁址后的平均降幅约30%为6.4元/㎡/天；另一方面，在特殊时期进一步思考企业战略，重新布局企业组织架构面对新形势，成为整合性迁址的重要原因。

数据来源：CAIC数据库

近三年注册资本5000万以上企业近25%集中在虹桥商务区

在长三角一体化战略背景下，虹桥商务区作为国际综合交通枢纽、国际化中央商务区和国际贸易中心的平台，承担着全球企业总部集聚地的重要功能，该商务区已经吸引了万科、龙湖、瑞安等多家大型房地产企业参与开发建设，入驻了上百家优质企业总部及上市公司。此外依托国家会展中心，大力发展高端会议展览业、会展配套专业服务业及会展关联产业，吸引策展、设计、广告、物流、租赁、翻译等服务业，承接“大交通”“大会展”“大商务”三大核心功能，打造全球城市的国际服务中心。

近三年核心商务区企业注册资本5000万以上占比

数据来源：CAIC数据库

近三年注册资本5000万以上的企业约25%集中于虹桥商务区。从企业性质看，内资企业数量占比超八成为绝对主力；从行业划分看，逾55%集中在房地产业，20%为服务业。

数据来源：CAIC数据库

陆家嘴、外滩、竹园金融业占比第一细分结构存在差异

据CAIC对上海重点商务区的租户结构监测，陆家嘴、外滩、竹园商务区均为金融业占比第一，陆家嘴和外滩的金融结构主力均为传统金融，竹园为非传统金融。若下探到金融细分领域又会发现三者金融业结构的差别：陆家嘴以期货/证券/基金等和银行为头部，外滩则以投资理财和保险业占比前列；竹园因受陆家嘴的辐射影响，传统金融中的银行占比较低，但非传统金融中

投资理财，资产管理与微金融占比较高，形成区域范围内的互补和差异化竞争。

数据来源：CAIC数据库

三、销售市场

大宗交易成交同比下降13.7%，内资成绝对主力办公销售市场成交量较去年同期上涨35%

▌企业自用型买家占比超四成，内资成为大宗绝对主力

上海各物业大宗交易金额

数据来源：CAIC数据库

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020年上海大宗交易成交总额716.8亿元，较去年同比下降13.7%，为近5年的低点，主要受市场形势的不确定性所影响。其中，办公/研发办公业态仍为2020年大宗交易物业类型的主力需求，其总成交额占比超77%。自用型买家持续发力，成交占比约全年总成交额的四成。

2020上海大宗交易内外资比例

数据来源：CAIC数据库

从内外资来看，外资买家占比从2018年的61%降至2020年的12%，降幅显著。2020内资买家占主导地位，内资中近5成占比为自用，而自用的企业类型里国企占比超8成。其中，金融行业的国有企业表现亮眼，中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建信人寿纷纷收购黄浦绿地外滩中心的独栋项目用作总部大楼。

此外，在疫情期间政府加大了对科技园、医药园等园区的政策支持力度，园区等研发办公类物业交易升温，其中以远洋资本收购漕河泾技术开发区越虹广场、摩根士丹利收购张江美恩生物科技园较为典型。

▌办公销售市场成交量较去年同期上涨35%

随疫情得控，四季度上海办公销售市场活跃，较去年同期上涨 35%。全市成交40.9万㎡，较上季度环比上涨45%。其中闵行区供应旺盛，成为供应最多的区域，供应面积达 24.31 万㎡，成交面积为 5.4 万㎡，成交均价为 32676 元/㎡，其供应量集中在七宝、华漕板块，交易项目则主要集中在江川紫竹板块。浦东区、黄浦区、静安区需求端则较为旺盛，黄浦区成交量集中在豫园板块。

2020Q4各行政区销售市场

数据来源：CAIC数据库

本季度全市成交价格 44589 元/㎡，其中核心区成交均价 106493 元/㎡；非核心区成交均价 33595 元/㎡。其中绿地外滩中心、中粮前滩海景壹号、尚雅商务楼等成交表现较突出。

四、土地市场

非房企在本季度大举拿地超涉办总成交量的六成

20Q4供应24幅涉办用地，共计136.3万㎡，环比下降1.1%；成交22幅涉办用地，共计131.2万㎡，环比上升40.2%；成交均价为15026元/㎡,环比上升66.9%。

市场监测：非房企拿地约占本季度涉办总成交量的63%；其中，美的集团有限公司以底价18.36亿元成交竞得青浦徐泾商办地块；大众点评旗下全资子公司汉海信息技术有限公司以底价65.41亿元拿下杨浦东外滩商办地块。

2020Q4典型办公土地成交案例

数据来源：CAIC数据库

五、未来供应及展望

回顾2020，上海办公市场经历了疫情的黑天鹅和经济大环境的变化，艰难前行后迎来了年末的企稳复苏；写字楼历来是中国经济的晴雨表，一场遭遇战让市场看到了政策扶持的关键作用，看到了企业发展的十足韧性，看到了市场在危机面前自我调整所伴随的机遇。

展望2021，上海办公市场的预计供应叠加延迟入市的项目仍维持高位，新形势下的企业模式创新，楼宇经济发展，招商策略更迭和细分市场研判等仍是亟需应对的重要课题。