本报记者 王金龙 西安报道
近几年，“城市拆迁”成为西安发展历程中的一个关键词。但利益相互交织背后伴随着一些烂尾楼项目。
汉城湖位于西安西北部，原为西安团结水库，因为拥有850亩的水面以及1031亩的景观绿化面积，被视为西安宜居之地。不过，围绕汉城湖建起来的汉城湖畔、汉城湖壹号、汉城壹号却因为虚假宣传、违规销售、资金链断裂成为西安名副其实的问题地产项目。
《中国经营报》记者从西安市住房和城乡建设局了解到，今年7月份，由于汉城湖壹号未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房，被罚款1774万元。
“汉城湖边上的这些项目的确有很多问题，我们经常收到投诉，有的房子建了七八年都没有竣工，主要原因就是开发商实力不济。”西安市住房和城乡建设局一位官员向记者表示，目前有些项目政府已经介入，逐渐在梳理其中的问题，最终会妥善解决。
据了解，汉城湖壹号在政府介入之后已经陆续开始向业主交房，但此前承诺的商品房，或将变更为小产权房，而且房款需要一次性付清。
“实力不济”后遗症
汉城湖壹号的开发商是西安冠城置业有限公司（以下简称“冠城置业”）。天眼查信息显示，其成立于2005年6月，注册资金5000万元，其股东由三名自然人与深圳市东基投资有限公司组成，其中最大股东为陈荔城，占股为82.2%。
汉城湖壹号当年被视为冠城置业房地产板块中的精品之作。汉城湖壹号业主提供的宣传资料中有这样的描述：“汉城湖壹号项目临湖面较长，尽占湖居优势，以及汉城湖公园资源优势，优雅品位、高端生活的优质楼盘；可利用开发土地138.3亩，规划更整端，地块方正，项目品质整体提升十分明显。”
同时，该项目对外宣称，西安冠城置业已经开发及储备的土地资源为973亩，总建筑面积290万平米，投资总额140亿元。汉城湖项目也被评为“2010中国（西安）最佳亲水历史人文典范名盘”“2010西安楼市最佳生态景观名盘”“2010西安楼市最佳性价比楼盘”“2010西安楼市最具投资潜力楼盘”“2010中国（西安）最佳亲水建筑品质名盘”。
然而，当西安的购房者将购房款打给冠城置业之后，随着交房时间的临近，汉城湖壹号却成为购房者的“噩梦”。“汉城湖壹号当时的宣传铺天盖地，而且不乏有政府官员站台，但是房子购买了之后，就建的少停的多，直到目前还有很多人没有住上房子。”汉城湖壹号业主张亮（化名）向记者表示，买房子的时候说好是商品房，但是最后却成了小产权房，而且有一段时间，汉城湖壹号还更名为“御湖豪庭”继续无证销售，甚至一房多卖。张亮认为，这背后与政府的监管不严脱不了关系。
记者注意到，在2020年6月28日，冠城置业的营业执照被吊销。对此，记者曾通过多种方式试图与冠城置业取得联系，始终未果。“冠城置业的营业执照是被吊销而非注销，其实质意味着剥夺了其经营权，而其主体依然是存在的。”一位律师向记者表示。
事实上，除了汉城湖壹号无证销售，建设多年无法交房之外，汉城湖边上的汉城壹号与汉城湖畔也是类似的情况。在网络上检索“汉城湖畔+烂尾”会出现上万条关联信息。
“其实，这些房地产商都有一个共同的特点，那就是实力不足。”陕西一位地产从业者向记者表示，2010年左右，很多房地产项目都是挖个坑就对外销售，这就使得一些“有门路”的人有机可乘。但是盖房子需要真金白银，如实力不济，借用民间借贷，稍有不慎就会出现资金链断裂。不过，随着监管趋严，这种没有实力的房地产商已经逐渐被市场淘汰了。
烂尾楼背后的城改
除了开发商实力不济之外，汉城湖畔、汉城壹号以及汉城湖壹号还有一个共同的特征，那就是与旧城改造相关。
以汉城湖畔为例，其是大白杨东村城改项目，是经西安市城改办批准的项目，2010年完成拆迁，原计划于2015年交房，但是在2014年开发商却资金链断裂，成为西安有名的烂尾楼。
同样，汉城壹号与汉城湖壹号也是城改项目。2008年，经西安市城改办批复同意，莲湖区杨家围墙村被纳入城中村改造项目，2014年完成了村民回迁。同样，由于开发商资金链断裂而烂尾。事实上，汉城壹号还曾经被视为西安莲湖区城改重点项目、重要的民生工程。
“其实，旧城改造是有一个前提的，就是先要完成安置，不过在用地方面会给一些优惠政策。”西安市一位政府官员向记者表示，在多年以前，旧城改造中就有很多“小老板”钻了空子，最终大多数都被资金链拖垮。
对于背后的原因，该官员分析称，旧城改造先要建的是安置房，也就是村民的回迁房，但是小开发商的实力不济，就开始违规销售，或者借助后期拟建的商品房为名非法集资。有的往往在回迁房建设还不到一半的时候，就出现资金紧张，从而沾惹上民间借贷，最终在高利息以及低房价的压力下，官司缠身，陷入困境。
该官员建议，作为城改项目的开发商，必须实力雄厚。因为旧城改造项目开发时间跨度大，推进难度大，所以必须有大量的资金支持。其次，必须具备房地产开发的专业能力，以及专业的管理能力。因为旧城改造中难免会遇到一些历史遗留问题，甚至是法律纠纷。
汉城湖边的城改项目烂尾只是一个缩影。记者了解到，城南的西姜村城改项目、城西的香王村改造项目，都曾经鼎盛一时，但在烂尾之后，陷入债务泥潭。
不过，也有通过引入外来资本盘活的项目，例如绿城集团曾经接手的鸿基新城项目；中南地产接手的城北百花村和长安区下塔坡村城改项目；兴正元接手的王家棚村城改项目。
在这些城改项目背后，记者调查发现，大多数项目除了安置房之外，对外宣传的商品房大多是手续不全，而且违规销售。
对此，西安市曾专门出台文件规范市场，对城改项目无证售房的现象，西安城改办曾强调，要坚决打击无证售房行为，凡取得《改造方案批复》，但整村（项目）未拆除、安置房没有开工建设、相关建设手续没有办理到位的改造项目，不得动工建设商品房，更不能以任何形式对外销售房屋；对发现有倒卖项目批文的要坚决打击，改造的整个过程要置于群众的监督之中。
另外，记者了解到，汉城湖壹号、汉城壹号、汉城湖畔在政府介入后将迎来转机，其中汉城湖壹号目前已经陆续开始向业主交房，只不过，这些项目已经不再是此前开发商宣传的商品房，而是以“小产权”房的名义存在，后续问题仍待解决。
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