房地产中介怎么找房源和客户「详细分析」

房产中介的工作人员工作内容主要是找到房源再寻找客户成交，那么房地产中介该怎么找房源和客户呢?下面内容就是小编为大家做出详细的解答。

1、缘故法：以前的同学、以前同事、同梯、朋友、邻居、亲戚、长辈等这些都有一定的交情，重点是你要让他们对你有信心，认同你对工作的执着，让大家知道你在哪家中介，并且知道你做的不错，并且请亲友介绍。

2、商圈精耕：商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈耕耘也可以提升知名度与信用度，以便增加对附近社区的成交率，如果做好商圈耕耘，市场的占有率自然提高，让开发房源不绝，也让你保有地区优势。

3、陌生拜访：很多经纪人员会害怕陌生拜访、其实这是最好玩、最有趣的一项方法，你随时可能有意想不到的幸运。

4、电话拜访：电话开发的秘诀有：介绍优质案件为名，分享附近便宜超值好屋，买卖双边客户一起抓;直接询问是不是有房子要卖，注意自己的口气要温和有礼貌。

5、网络开发：网络上有太多的资源，现在通过手机APP、微信公众号等等就可以获取房源和客户。经纪人最常用的安居客、房天下客户端，通过发布一些房源吸引客户;赶集等分类网站的个人页面寻找客户和房源;芝麻找房平台客户根据经纪人信誉等级，主动联系经纪人等等。

6、名册：有商业公会、商业活动等等各种名册…。

7、布点：平常要经营社区管理员、邻里长、宗亲会干部、小商店、美容院，偶而送个礼物，但是尽量挑她们空闲的时候。

8、消费场所：例如吃早餐、买衣服发一张名片等等。

9、形象广告：线下以承租的方式设立社区定点个人形象广告，这点目前还很少有个人在做;线上安居客、房天下等个人店铺展示，芝麻找房平台个人信用页面展示等等。

10、宣传单页：社区散发宣传单页，有塞信箱DM，张贴告示，在信箱上，要注意文章内容是否吸引有买房卖房需求者来看，千万记得要注意人、事、时、地、物是否明确。

11、公司过期房源：可以同事之间相互交流过期无法经营之的过期房源，注意一定要赞扬前手经纪人员的努力与辛劳，要认同，不要打压，因为打压前手也会伤了自己。

12、老客户介绍：经营旧客户比新客户容易的太多了(已成交之旧客户、已委托之客户)可以平常寄生日卡片、年节贺卡，保持联系，请他们介绍客给你委托。

13、银行催收人员：一些银行都有属于自己针对缴款不正常客户的催收专员，可以经营他们，建立长期合作的关系，创造双赢。

14、法拍资讯：利用有资讯可以提供房源的网站。

15、建筑商拜访：培养维护良好的顾客关系，因为很多建筑商手上或多或少都有余屋，你可以双向经营。

16、各种专业人员：社会专业人士的经营(有钱人的人脉经营)，透过他们会帮助你成功，帮助你创造业绩。

房地产中介的职责

(一)供与订立合同有关的真实情况的责任

房屋中介最重要的责任就是提供与订立合同有关的真实情况。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务，签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

房产中介在提供居间服务时，应当向委托人披露的重要事实有：

1、房屋的权属情况;

2、房屋的抵押、典当等权利限制信息;

3、预告登记、异议登记等登记信息;

4、出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。

由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如实向委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。司法实践中中介公司诉委托人要求支付中介费的，法院认为“中介公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，理当恪守守执业规则，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地向委托人报告，以促成合同成立，从而获得报酬，如果由于中介公司未核实权属情况和抵押情况，造成委托人解除合同的，无权要求委托人支付中介费，一般会驳回中介公司的诉讼请求。由此可见法院认为中介如实披露信息是一项非常重要的义务。

对真实情况的两个认识上的误区：

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如，中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况，但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。

2、中介对他人的信用没有保证义务。中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，中介不承担责任。

(二)故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时的赔偿

正如上文所述的，如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。

(三)未完成全部委托事项时的责任

如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括以下内容：

1、权籍调查：向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

2、使用状况调查：收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。

3、行情调查：收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等;进行各种形式的信息发布活动等。

4、确定成交意向，订立交易合同：陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境;约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。

5、办理产权过户：双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋总价1%的中介费，但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去，因此中介并不会完成以上第4项服务内容，在这种情况下，中介不仅不能所要报酬而且应当退还部分中介费,而且委托人也不能要求赔偿。